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能花呗支付的赌博网址 黑石们为什么又回来了?

2020-01-10 13:42:38 来源:姚记娱乐网
内容摘要:而从2018年重点城市购物中心空置率分布来看,高空置率主要集中于“二线”城市。也就是说,曾经退出中国的黑石、摩根士丹利等投行又回来了。因此可以说,2019年外资在中国商业不动产市场的收购行为,不可谓不疯狂。据悉,2019年列入榜单的商业地产交易投资机构包括领展管理、凯德地产、黑石资本、太古资本等等,特别引起轰动的是凯德斥资127亿收购上海北外滩星港中心。
 

能花呗支付的赌博网址 黑石们为什么又回来了?

能花呗支付的赌博网址,作者:rick

来源:gplp犀牛财经(id:gplpcn)

洛克菲勒中心,纽约跟帝国大厦齐名的地标式建筑,在美国人心中有着非常特殊的地位。

问题是在1988年,洛克菲勒中心曾经当时被三菱集团收购。

这引发了日本人想买下美国的传言。

当然事实也的确如此。

当时张扬跋扈、财大气粗的三菱集团代表,在美国人报价4亿美元的基础上加价2.1亿美元,目的就是为了创造一个新的吉尼斯世界纪录。

也正是因为他们这种无所谓钱多钱少的态度,洛克菲勒家族才欣然出售这栋在家族历史上有非常特殊意义的大厦。

有人说,因为美国人不能容忍日本商家这种爆发户的心态,产生了后续的一系列投资限制措施。而这些措施的叠加以及美国在极力推高日元汇率降低日本出口,是是造成日本所谓“失去的十年”的原因。

但正是这样一个发生的事件提醒了美国华尔街的投资大佬。此后,美国华尔街的对外投资,不动产投资就占了很大的份额。

其中,包括最大的私募股权投资机构,黑石就是如此。

现在,美国人在国内玩金融衍生品,在国外疯狂投资不动产,这成为国际投资界司空见惯的事实。

有媒体评论表示,很多美国投行布局海外的不动产市场,是为了给自己疯狂的衍生金融交易增加一个安全砝码。

而最新的信息显示,华尔街资本玩家看上中国了。

租金下滑、哀鸿一片的中国商业不动产

让国内投资者想不明白的是,华尔街资本玩家看中的为什么是国内的商业不动产市场?

由于受经济增速放缓、金融去杠杆、商办类项目限购政策、电商崛起等因素影响,目前全国商业地产市场哀鸿一片。

甚至有人说这是近20年来商业不动产最难受的一个时期。

据中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受媒体采访时介绍,商业地产的低迷主要表现在:投资额增速创十年来第二个新低,施工面积创十年第二低,新开工面积和竣工面积增速创十年最低,供应端商业土地整体过剩,商业地产库存面积创十年来新高。

而从2018年至今,虽然商业营业用房开发投资累计值稳步上升,但累计同比还是维持负增长的态势。2019年1-5月累计同比增长-9.7%,创下历史的最大负增长率。

从2018年中期至今,商业不动产的累计同比增长率基本维持在-9%左右。作为商业地产开发另一重要指标,1-5月的办公楼的开发投资累计同比增长为-3.6%,在年初回归正值后再次不断下滑。

这也被很多企业所感知。

北京的cbd地区向来是寸土寸金的办公聚集区,但从2019年7月以后,退租率持续上升,该地区的写字楼空置率已经接近15%。

这不是个案。

北上广深原来集中的高档办公写字楼的聚集地,据说都或多或少都出现类似的问题。而这还算好的,成都重庆等二线城市的写字楼空置率,据说已经超过25%。

更别提购物中心等大型的商业地产项目。

受新世代消费者消费习惯变化的影响,还有网络购物的挤压,线下的购物中心从2018年起就开始陆续调整。

2019年,很多购物中心亏损严重,不得不关门歇业另谋他法。

那些还咬牙存在的购物中心,空置率上升也十分明显——根据相关数据,国内购物中心空置率自2014年起持续攀升,2016-2017年均超出10%,2018年有所缓解降至9.4%,2019年上半年回升迅速。

而从2018年重点城市购物中心空置率分布来看,高空置率主要集中于“二线”城市。

在这样的背景下,写字楼和购物中心的租金,已经出现了下降的趋势。

这被看作是中国商业不动产市场,进入冰河期的标志。

面对一个下行的资产,怎么想一想都不值得购买,难道华尔街的人疯了?

外资风口进入中国:美元资本悄然之间的进军

租金下滑,萧条且哀鸿遍野的中国商业不动产市场,如今却悄然间吸引了绝大多数国际知名资本的目光,尤其很多来自华尔街的投行和基金。

据不完全统计,截至2019年6月,已有16家外资机构参与“抄底”内地商办楼宇。这些外资机构除了世界顶级投行黑石集团,还包括凯德、领展、腾飞、基汇资本等知名地产投资基金。这些收购主要集中在一二线城市的核心地段,被收购的资产标的涵盖写字楼、购物中心以及综合体。

据戴德梁行数据显示,2019年中国内地商业地产总投资额将达2960亿元,其中外资占总交易额会接近50%。

也就是说,曾经退出中国的黑石、摩根士丹利等投行又回来了。

统计数据也支持了这个结论。数据显示,上半年北上广深的大宗物业交易金额超450亿元人民币,外资成交占比一半。

从地区看,北京和上海的成交依然是大宗交易的活跃地,成交总数与金额高于广州、深圳。从成交热情看,一季度可以用疯狂来形容,二季度成交热情有所减退。从资产偏好看,写字楼成为投资者的首选,占比超一半。

……

因此可以说,2019年外资在中国商业不动产市场的收购行为,不可谓不疯狂。

据悉,2019年列入榜单的商业地产交易投资机构包括领展管理、凯德地产、黑石资本、太古资本等等,特别引起轰动的是凯德斥资127亿收购上海北外滩星港中心。

更让人关心的是,为了进入中国商业不动产市场,各家国际知名投资基金和机构,纷纷在香港、新加坡等地,发行以人民币计价的债券或者基金,从而筹集弹药进军国内。

据媒体报道,黑石在新加坡发行的第一批基金的规模就达40亿人民币。而仅仅在9月,安排在香港证交所上市的以人民币计价的定向基金就有17支,其中不乏华尔街大鳄的身影。

由此资金实力可见一斑。

而据不完全统计的数字,已经进入中国的海外基金超过20家,投入国内市场的金额超过500亿,其中黑石一家就已经入300亿,占六成以上。

闻风而动的二线资本,也同样动作频频。

吉宝集团,这个在新加坡仅次于淡马锡等国家投资基金的投资集团,主营业务是商业写字楼投资。2010年左右进入中国,仅仅作为一个小型的住宅开发商试水国内市场。

但就在2019年,其商业不动产管理部门正式进军中国,并在上海设立了总部,随后该公司迅速收购商业写字楼项目,并号称要在一年内投资超过百亿。

新加坡的投资机构除了吉宝,丰树也在加大力度布局大城市,而来自香港的投资机构如基汇等也不遑多让,抓住时机购置商业地产。

毫不夸张的说,这些被国际投行称为“狗鼻子”的跟风者,几乎都已经进入国内商业地产市场。

一时间,颇有风云聚会的时代感。

不动产生意:几千亿美元的生意逻辑

“天下熙熙、皆为利来,天下攮攮、皆为名往。”

显然,黑石等美元投资机构大规模进军中国抄底商业不动产并不是慈善,而是彻底的商业行为,而回归商业行为的背后,则是以黑石为代表的华尔街投资基金回归金本位的操作。

尤其是来势汹汹的黑石。

这家号称世界上最低调、让人摸不着脉门的基金,1983年成立后的一飞冲天其实就跟商业不动产有关。

对于黑石的运营逻辑,gplp犀牛财经曾在《pe还是房地产?黑石集团的“生意经”》中详细描述,当然,黑石集团作为专注于投资不动产的投资机构,其也同房地产投资当中获利不菲——据gplp犀牛财经根据零星披露的研究报告调查显示,这家美国最另类的投资基金,1987年之后投资的各种类型的项目中,商业不动产尤其是物流园区、办公楼等资产,贡献了其之后近50年高速增长的收益率的绝大部分。

甚至很长一段时间,黑石的商业不动产长期平均年收益达到15-16%,远高于其正常证券投资业务长期平均收益率。

2018年,联合创始人彼得-森去世的时候,黑石掌管的基金投资到不动产领域的份额超过5000亿美元。

因此,这次黑石再次悄无声息再次杀入中国的商业不动产市场,其实并不是异想天开,本身就是一个回归主业的选择。

当然,有专家评论表示,正因为很多人对黑石的崛起研究深入,这次黑石又故技重施的时候,才有很多国际化的基金和投资机构跟进。

但跟很多其他投资机构不同,黑石的成功除了投资不动产之外,还遵循一个原则,那就是友好收购的原则。

这意味着跟绝大部分的华尔街投行不同,黑石基金所作的收购出发点都是想达成“共赢”,不管是持股还是债券,黑石都从企业的发展提出相关的要求,在满足收益的前提下,增加自身的价值。

不过也因为能帮助投资方解决困难,黑石成为美国最受欢迎的投资基金。

这也就解释了,为什么黑石进入中国后,没有那么多的反对声音。

当然,黑石看好宏观经济的转折,以及现在持有的物业长期发展趋势,并不代表其收入要等很多年后,或许通过租金等多种形式,黑石不断实现对不动产的变现。

很有意思的是,黑石在2013年就曾全面清盘自己持有的国内商业不动产。当时号称是退出中国。

2019年,这些大型机构和基金疯狂进入中国商业不动产市场,固然是对中国经济发展有信心,另外一个方面,也是因为外资投资国内商业不动产有周期性,而且抄底的意味浓厚。这样的投资方式,一般都在对一个经济体长期的发展看好的情况下发生。

结合目前的情况,可以得出一个结论,那就是国外的资本其实认为当下中国经济虽然增速放缓,但仍是全球最具经济活力的地区,因此对于海外资金的暧昧态度就不难解释了。

而商业不动产天生就有抗压性和稳定性,被国外的资本方看作是进入中国市场含金量颇高的探路石。

当然除了这些要素之外,中国呼之欲出的reits也带给这些收购国内不动产的外来资本“临门一脚”。

所谓reits,就是房地产信托投资基金——按海外的实操经验,如果一个基金想投资一栋楼,那他可以将这栋楼的价格分成若干份,发行reits基金上市交易。投资人可以认购reits基金份额,认购的份额即对应基金所持有的这栋大楼相关的权益。

而每年这栋商业不动产的租金收益和其他运营收益,除去运营这栋楼的资管公司的管理费外,按份额比例分配个持有基金的投资人。

由于reits可以像股票一样上市交易,也就是说,通过发行reits,基金持有的商业不动产能直接转换成金融产品上市,这就相当于打通了不动产基金收购商业不动产的“募投融管退”各个环节,一下子就把棋下活了。

可能也是看到当下国内越来越多的定向非公开reits被监管部门放行,海外资本方都有这样的共同预期:公开募集的reits在国内两年之内将会出现。

因此,这样的市场认知助推了像黑石这样的华尔街巨鳄重回中国市场。

很可能,这一次铺天盖地的外资涌入会开启一个新时代。

如果这个猜想真的成形,华尔街来大规模买入国内商业不动产就不是神话,虽然一方面会带来一定风险,但是另外一方面越来越开放的国内市场,承压能力超过想象。

如果再加上reits的推出,商业不动产市场一定会被激活。

这有什么不好的呢?谁不希望中国的经济会更好?

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